Термин "ипотека" означает:
1) залог недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений) с целью получения ипотечного кредита;
2) получение в кредитной организации денежных средств для приобретения в дальнейшем объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации.
В обоих случаях имеет место залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т.п.) для получения денежных средств (ссуды, кредита).
Таким образом, ипотека (от греческого hypotheke - залог) представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество (им являются объекты недвижимости, как правило, это земля и строения на ней), остается во владении залогодателя до наступления срока платежа.
В первом случае это формальное юридическое определение подразумевает следующее: вы заключаете с выбранным вами банком договор об ипотечном кредитовании, и на основании этого договора он выдает вам деньги, необходимые на покупку квартиры (или иной недвижимости).
Вторая форма залога при ипотечном кредитовании - когда по тому же договору вы передаете в залог не новую, приобретаемую квартиру, а старую, которая уже была у вас в собственности до заключения кредитного договора.
За пользование выданным кредитом вы платите банку установленные в кредитном договоре проценты и возвращаете заемные средства в виде ежемесячных выплат банку, также установленных кредитным договором. Недвижимость (квартира), приобретенная в кредит, остается в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения кредита, хотя формально собственником жилья будете вы.
Однако в случае изменения вашего финансового положения, которое, к примеру, повлечет невозможность исполнения вами кредитных обязательств, банк продаст квартиру и вернет свои деньги.
Это право предусмотрено ст. 334 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), согласно которой банк, выдавший кредит, на правах кредитора по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами этого лица. А в случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться даже путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Так как в результате оформления ипотеки происходит возникновение новых правоотношений, нужно обратить внимание на ряд юридических моментов. Это необходимо сделать до подписания соответствующего договора с банком, чтобы знать обо всех возможных последствиях тех или иных своих действий.
Залог представляет собой способ обеспечения обязательства (наряду с неустойкой, поручительством, банковской гарантией и задатком, о которых речь в настоящем случае не идет), т.е. ипотека как вариант залога может быть установлена в обеспечение основного обязательства:
1) по кредитному договору;
2) по договору займа;
3) иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иного не предусмотрено федеральным законом.
Отдельный вопрос - предмет ипотеки. Перечень имущества, которое может быть заложено по договору ипотеки, ограничен законодательно. Так, может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения ряда требований. Ипотека здания или сооружения (включая также жилые) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части земельного участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Если земельный участок, на котором находится вышеназванные предметы залога, принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования земельным участком, право залога на него не распространяется. При обращении взыскания на такие объекты лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
Ипотека жилых домов и квартир имеет ряд особенностей.
Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в отдельном порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Такое согласие, возможно, будет дано, если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
Согласие органов опеки и попечительства на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие. Отказ в даче согласия может быть оспорен в судебном порядке.
При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Если иного не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ) как единое целое. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть предметом ипотеки.
В качестве примера можно привести ситуацию, когда возникла необходимость получить ипотечный кредит под залог части помещения, например, одного этажа в здании, хотя право собственности на эту недвижимость было зарегистрировано как на объект в целом. В данном случае ипотека будет возможна, если недвижимость разделить на части и зарегистрировать права на каждую из них.
Поскольку ст. 76 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" допускает ипотеку строящихся жилых домов, названные нормы подлежат применению также и к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.
Ипотека может быть установлена на указанное ранее имущество при условии, что оно принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Как уже говорилось, права на него должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и этот факт должен подтверждаться соответствующими документами.
Не допускается ипотека:
1) имущества, изъятого из оборота,
2) имущества, на которое в соответствии со ст. 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" не может быть обращено взыскание (оно указано в ст. 446 ГПК РФ);
3) имущества, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Данная норма применима по отношению к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., а также находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. Эти вышеперечисленные помещения не могут быть приватизированы и поэтому они не могут быть предметом ипотеки.
Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права, на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Таковыми являются:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона ипотеке не подлежат земли, находящиеся в государственной (федеральной и субъектов РФ) или муниципальной собственности, а также земли сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Кроме того, не подлежат ипотеке земельные участки в части, если эта часть меньше по площади, чем минимальный размер земельного участка соответствующего целевого назначения (такой минимальный размер устанавливается нормативными правовыми актами РФ и субъектов РФ).
2) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Неизолированные жилые помещения предметом ипотеки быть не могут.
3) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. Под предприятием подразумевается не юридическое лицо - субъект гражданского права (т. е. не государственное или муниципальное унитарное предприятие), а имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности - объект гражданского права (см. также ст. 132 ГК РФ).
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Под другими строениями потребительского назначения в пп. 4 п. 1 комментируемой статьи следует понимать летние кухни, времянки, сараи, конюшни для личных лошадей и т. п.
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, могут служить предметом ипотеки независимо от флага и порта приписки, но обязательно при условии совершения соответствующей сделки на территории, подпадающей под юрисдикцию Российской Федерации. Иное может быть предусмотрено специальным законодательством о таких объектах.
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке».
Эти правила применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством Российской Федерации порядке, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего федерального закона.
Не может быть самостоятельным предметом ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь). Часть неделимой вещи не может быть самостоятельным предметом ипотеки. О неделимых вещах см. также ст. 133 ГК РФ. Судебная практика, впрочем, рассматривает как неделимые вещи также разного рода коллекции и сервизы. Хотя физически коллекцию можно разделить без ущерба для составляющих ее вещей, но художественная коллекционная ценность ее при этом существенно пострадает.
Вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое, если иное не предусмотрено договором.
В результате изучения данной главы студент должен: знать
- сущность и виды ипотечных кредитов;
- перечень нормативных и правовых актов, регламентирующих ипотечное кредитование;
- модели ипотечного кредитования;
- схему и участников ипотечного кредитования;
- способы амортизации ипотечных кредитов;
- понятия «коэффициент ипотечной задолженности», «ипотечная постоянная»; уметь
- отличать ипотечный кредит от других видов кредита;
- определять различные виды ипотечных кредитов;
- дать характеристику основным видам ипотечного кредита;
- определять коэффициент ипотечной задолженности, ипотечную постоянную; владеть
- навыками расчета стандартного аннуитетного платежа;
- информацией о состоянии ипотечного кредитования в Российской Федерации;
- специальной терминологией и лексикой данной темы.
Сущность и виды ипотечных кредитов
Одной из форм кредитования, активно использующихся экономическими субъектами в настоящее время, является ипотечный кредит. Ипотечный кредит - это кредит или заем, предоставленный на срок три года и более банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (нскре- дитной организацией) юридическому или физическому для приобретения объекта недвижимости под залог приобретаемого имущества в качестве обеспечения обязательства . Ипотечный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Исключительным свойством ипотеки и лучшей гарантией обеспечения кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд.
Термин ипотека впервые появился в Древней Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.
Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты частным лицам под залог имущества.
В нашей стране понятие «ипотека» впервые появилось в российском законодательстве в Законе РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» . В ст. 42 данного Закона дается следующее определение ипотеки: «Ипотекой признается залог предприятия , строения , здания , сооружения или иного объекта , непосредственно связанного с землей , вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им».
Следующим шагом в развитии законодательства по вопросам ипотечного кредитования стало принятие ГК РФ, вступившего в силу с 1 января 1995 г. В кодексе были установлены общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, положение о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое имущество.
В дальнейшем был принят специальный закон, регламентирующий ипотечное кредитование, - Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке). В нем дается определение договора ипотеки как соглашения, по которому залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1 ст. 1).
Важнейшим событием в развитии ипотечного рынка в Российской Федерации стало постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», которым была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Она определила стратегию государства в становлении и развитии сферы ипотечного кредитования и подробно описывала формирование системы и организационно-экономический механизм привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.
Попыткой государства улучшить жилищные условия своих граждан явилась Федеральная программа «Жилище», утвержденная постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 № 675 «О Федеральной целевой программе “Жилище” на 2002-2010 годы».
На основании итогов первого этапа реализации ФЦП «Жилище», с учетом вступления в силу пакета федеральных законов по формированию рынка доступного жилья в связи с реализацией национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и создания Национального совета но жилищной политике в указанную Федеральную целевую программу постановлением Правительства РФ от 31.12.2005 № 865 «О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы “Жилище” на 2002-2010 годы» были внесены соответствующие изменения, которые привели к модернизации подпрограмм ФЦП «Жилище».
Второй этап реализации ФЦП «Жилище» был осуществлен в 2006- 2010 гг. и предусматривал продолжение начатых преобразований в жилищной сфере и реализацию комплекса мер в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Данный этан реализации ФЦП «Жилище» направлен на реализацию подпрограмм «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства»; «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры»; «Обеспечение жильем молодых семей»; «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством». Указанные подпрограммы являются мерами, направленными на реализацию основных приоритетных направлений национального проекта и призваны решить одну из основных задач - стабилизировать сбалансированность спроса и предложения на рынке жилья.
Срок реализации ФЦП «Жилище» и входящих в ее состав подпрограмм продлен на период 2011-2015 годы . При этом наряду с ранее действующими подпрограммами и мероприятиями федеральной программы добавились новые направления жилищного обеспечения.
Следующим шагом в развитии системы ипотечного кредитования явилось принятие в 2003 г. Федерального закона от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (далее - Закон об ипотечных ценных бумагах). Наличие данного Закона является необходимым для нормального развития и функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования.
Значительным фактом, повлиявшим на становление рынка ипотечного жилищного кредитования, является одобренная Правительством РФ 30 июня 2005 г. Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России.
Таким образом, в нашей стране порядок осуществления ипотечного кредитования регулируется Законом об ипотеке, частью второй ГК РФ и другими законодательными актами.
Ипотечный кредит - это форма предоставления кредита иод залог недвижимости. Система ипотечного кредитования включает два направления:
- 1) непосредственное предоставление ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;
- 2) продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств).
В первом случае ипотечный кредит выдается ипотечными банками для покрытия крупных капитальных затрат, нового строительства, приобретения недвижимости. Вторым направлением занимаются финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации, сертификаты участия) для обеспечения дополнительного привлечения ресурсов для кредитования.
Кредитные отношения строятся на принципах: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности, возвратности. Целевое использование кредита подтверждается документами, предоставленными заемщиком. Основными видами обеспечения кредита являются: поручительство, гарантия, залог, страхование ответственности заемщика за непогашение кредита. Обеспечением ипотечного кредита является залог заемщиком объекта недвижимости и имущественных прав, служащих для кредитора залогом полного и своевременного возврата должником полученного кредита и уплаты им причитающихся процентов. Подтверждением возвратности является предоставление заемщиком документов о его платежеспособности.
Ипотечный кредит выполняет следующие функции".
- функцию финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
- функцию обеспечения возврата заемных средств;
- функцию стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
- функцию формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.
Таким образом, с экономической точки зрения ипотека - эго рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов, а с юридической точки зрения ипотека состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге .
В настоящее время в мире разработано множество видов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания (табл. 4.1).
Виды ипотечных кредитов
|
Классификационный признак |
Виды кредита |
|
|
Недвижимое имущество |
|
|
|
Незавершенное строительство недвижимого имущества |
|
|
|
Вид кредитора |
По статусу |
|
|
Но принадлежности |
|
|
|
По степени специализации |
|
|
|
Вид заемщика |
Субъект кредитования |
|
|
Степень аффилированности заемщиков |
Кредиты, предоставляемые:
|
|
|
Способ аморти- зации долга |
Постоянный ипотечный кредит |
|
|
Кредит с переменными выплатами |
|
|
|
Способ предоставления кредита |
|
|
|
Классификационный признак |
Виды кредита |
|
|
Возможность досрочного погашения |
|
|
|
Вид процентной ставки |
|
|
|
Способ рефинансирования |
|
|
|
Цель кредитования |
Жилищное кредитование |
|
|
Разработка земельного участка |
||
|
Развитие сельского хозяйства |
||
|
Развитие производства |
||
|
Кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика |
||
|
Срок и цель обращения за кредитом |
|
|
Предметом ипотеки может быть следующее имущество (ст. 5 Закона об ипотеке).
- 1. Недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ , права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
- земельные участки;
- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
- 2. Незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законом порядке, в том числе зданий и сооружений.
Залог земельных участков, предприятий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.
Часть имущества, раздел которого невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Ипотека не допускается в отношении:
- части земельного участка, который с учетом его размера не может быть использован в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории;
- жилых комнат, составляющих часть дома или квартиры собственника этого дома или квартиры;
- предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации.
Ипотека устанавливается на имущество, которое принадлежит залогодателю на правах собственности или хозяйственного ведения. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме.
Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и описанием, достаточным для идентификации этого предмета.
Согласно ст. 43 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки.
Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.
В качестве кредиторов и заемщиков при ипотечном кредитовании могут выступать физические и юридические лица и коммерческие банки.
По виду заемщиков как субъектов кредитования ипотечные кредиты делят на:
- кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
- кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
- по степени аффилированности заемщиков.
Участники ипотечного кредитования: банки (осуществляют проверку платежеспособности заемщика) и небанковские организации; страховые компании (обязуются страховать риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования); оценочные компании (оценивают рыночную стоимость квартиры) .
В зависимости от способа амортизации различают следующие виды кредитов.
Постоянный ипотечный кредит - наиболее простая форма кредита. Данный кредит характеризуется установленным сроком кредитования и фиксированной процентной ставкой. Он характерен для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагает равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени (например, один раз в месяц). Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся.
Стандартный аннуитетный платеж рассчитывается по формуле
где П - размер ежемесячного аннуитетного платежа; К - сумма кредита; i - процентная ставка за период (месяц, год); п - число платежных периодов (месяцев, лет).
Определите размер аннуитетного платежа. Процентная ставка - 20% годовых. Размер кредита - 1 млн руб. Срок кредитования - 5 лет. Платежи вносятся один раз в год.
Решение.
Воспользуемся формулой (4.1):
Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. К числу таких кредитов относятся кредиты с шаровым платежом, предполагающие единовременный итоговый (шаровой) платеж или с разбивкой разового платежа. Они подразделяются:
- на кредиты с выплатой только процентов - это разновидность кредита с шаровым платежом, предусматривающая шаровой платеж основной суммы в конце срока, а выплату процентов - регулярно в течение всего срока кредита. Такой кредит еще называется отсроченной ипотекой;
- кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита, которые не предусматривают каких-либо выплат, как в погашение основного долга, так и процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока кредитования. Использование подобных кредитов достаточно дорого и поэтому, ограничено. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи;
- кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом предполагают осуществление частичных периодических выплат как сумм основного долга, так и процентов, а также разового платежа оставшейся суммы задолженности;
- кредиты с постепенной выплатой только основного долга предполагают осуществление выплат сумм основного долга и разовый платеж, включающий долг по оплате процентов.
Пружинные кредиты предполагают регулярные выплаты в счет погашения основного долга. Например, в течение первых четырех лет предусматриваются выплаты только процентов, а в последующие три года выплачиваются проценты и основной долг.
Кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующемуся кредиту, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует и в доходах от объекта. Участие кредитора может быть различным: он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости), и т.п.
Кредиты с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом) предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Подобные кредиты используются для кредитования молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.
Кредиты с обратным аннуитетом, наоборот, предполагают снижение выплат но кредиту в конце срока или их прекращение. В этом смысле они сопоставимы с замороженными кредитами. Используются такие кредиты для финансирования пожилых арендодателей.
Кредиты с переменной ставкой, обычно «привязанные» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п., позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.
Канадский ролловер характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (например, каждые пять лет). Разновидность этого вида кредита - кредит с переговорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки процента.
Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей и сами являются частным случаем вторичного (младшего) финансирования. Суть этого типа кредитования в том, что под уже нроаккредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.
Кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа.
В зависимости от способа предоставления кредита в истории развития ипотеки выделяют две основные модели рынка ипотечного кредитования: европейскую и американскую.
Европейская модель - это одноуровневая модель ипотечного кредитования, суть которой заключается в том, что банк, выдав кредит, самостоятельно рефинансирует его за счет выпуска собственных ценных бумаг (закладных, долгосрочных облигаций с ипотечным покрытием) стандартной структуры с выплатой суммы основного долга в конце платежного периода (рис. 4.1). Выпуск и обращение таких ценных бумаг регулируются специальным законодательством. Кредиты, входящие в состав ипотечного покрытия, остаются на балансе банка-эмитента. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме перечисленных в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.
Рис. 4.1.
1 - накопительный вклад; 2 - получение заемщиком ипотечного кредита; 3 - оплата жилья по договорам купли-продажи или договору подряда (собственный и заемный капитал); 4 - возврат ипотечного кредита и процентов но нему; 5 - страхование заложенного жилья; 6 - доход от продажи ценных бумаг (закладных); 7 - доход но ценным бумагам (закладным) и их погашение
При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров:
- между заемщиком и кредитором - договор о накопительном жилищном вкладе, а затем - кредитный договор и договор об ипотеке;
- между заемщиком и страховой компанией - договор страхования заложенного жилья;
- между заемщиком и продавцом (строителем) - договор купли-продажи жилья.
Данная модель ипотечного кредитования уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран - Дании, Германии, Франции, а с недавнего времени - в Польше, Чехии, Словакии, Венгрии.
Наиболее ярким примером применения этой схемы является немецкая модель. Она основана на сберегательно-ссудном принципе функционирования, как у немецких «частных стройсберкасс» - Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. Строительная сберегательная касса является замкнутой финансовой структурой и начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для осуществления уставной деятельности, т.е. на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку уже построенных квартир. Вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. В немецком варианте в роли кредита выступают не денежные средства, а непосредственно жилье - готовое или недостроенное (так называемая строительная ипотека).
Недостатками немецкой модели являются: ограниченный выбор жилых помещений, которые строятся строительной сберегательной кассой и могут быть предложены участник}"; фиксированность цены, которую определяет сама касса; ограниченность сроков кредитования тремя - пятью годами, невозможность продажи квартиры заемщиком до момента расчета по долгу.
Другой моделью ипотечного кредитования является американская двухуровневая модель, которая распространена в странах англосаксонской системы права. Суть ее в том, что банк, выдав кредит, рефинансирует его за счет привлечении долгосрочных ресурсов, путем уступки прав требований по уже выданным ипотечным кредитам другому финансовому институту (оператору вторичного рынка, специально созданным агентствам).
В свою очередь финансовые институты (операторы вторичного рынка, специально созданные агентства) могут поступить с полученными ипотечными кредитами следующим образом:
- 1) переуступить их вторичным инвесторам;
- 2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах;
- 3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги (таковыми могут быть облигации с ипотечным покрытием или ипотечные сертификаты участия).
Эта система очень распространена в США. Упрощенная схема американской модели двухуровневого строения представлена на рис. 4.2. Выданные ипотечные кредиты банки затем переуступают специализированным ипотечным агентствам. Выкупив у банков кредиты по номинальной стоимости, ипотечные агентства объединяют их в пулы и выпускают под обеспечение ими собственные долговые обязательства. Заемщики вносят деньги в банки в счет уплаты за полученный кредит, а банки перечисляют эти средства, удерживая комиссионные, ипотечному агенту, который выплачивает из них доходы владельцам ипотечных ценных бумаг.
Рис. 4.2.
- 1 - кредитный договор; 2 - договор об ипотеке; 3 - договор страхования заложенного жилья; 4 - договор купли-продажи или договор подряда;
- 5 - генеральное соглашение кредитора и ипотечного агентства; б - агентский договор;
- 7 - договор цессии; 8 - договор о порядке осуществления операций с ценными
бумагами ипотечного агентства; 9 - договор страхования предпринимательского риска; 10 - договоры купли-продажи ценных бумаг
При реализации двухуровневой модели ипотечного кредитования предусмотрено заключение:
- кредитного договора и договора об ипотеке между заемщиком и кредитором;
- договора купли-продажи жилья между заемщиком и продавцом (строителем);
- договора страхования заложенного жилья между заемщиком и страховой компанией;
- договора страхования предпринимательских рисков между страховой компанией и ипотечным агентством;
- договора переуступки права требования по ипотечным кредитам между кредитором и ипотечным агентством;
- договора доверительного управления приобретенными правами требования.
Выбор двухуровневой модели объясняется не только государственными интересами, но и особенностями концепции нрава собственности в англосаксонской системе права, которая предполагает ее расщепление. На одно и то же имущество возможно установление нескольких титулов собственности и разделение содержания права собственности между различными лицами. Объектом права собственности в странах англо-американской правовой системы может быть само право.
Понятие ипотеки (англ, mongage) в гражданском праве США (и английском гражданском праве) не вполне совпадает с понятием ипотеки в гражданском праве стран континентальной Европы. В частности, предметом ипотеки может быть и недвижимое, и движимое имущество. Но главное - при ипотеке право собственности на заложенное имущество переходит к залогодержателю. Это фидуциарный залог, при котором залогодержатель становится собственником заложенного имущества 1 .
Сложность механизма двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования предопределяет увеличение затрат на его содержание. Это в свою очередь влечет удорожание кредитных средств для заемщика. Еще один недостаток заключается в невозможности четко и эффективно регулировать построенный по англо-американской модели рынок ипотечного кредитования в рамках континентальной системы нрава .
На данном этапе российское законодательство по ипотечным ценным бумагам, с учетом принятых в рамках реформы по созданию рынка доступного жилья изменений, позволяет кредитным организациям прибегать ко всем вышеописанным способам развития ипотеки как через привлечение ресурсов банками, так и через использование финансовых инструментов операторов вторичного рынка.
В зависимости от возможности досрочного погашения выделяют кредиты с правом досрочного погашения и без права досрочного погашения. Согласно ст. 45 Закона об ипотеке залогодатель вправе в любое время досрочно исполнить обеспеченное ипотекой обязательство в полном объеме, если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога того же предмета ипотеки.
В зависимости от вида процентной ставки кредит бывает с фиксированной процентной ставкой и с переменной процентной ставкой. В Российской Федерации процентная ставка по ипотечному кредиту может быть как фиксированная, так и переменная. Например, ипотечный банк ЗАО «КБ ДельтаКредит» запустил кредитный продукт в рублях с плавающей процентной ставкой, привязанной к индикативной ставке MosPrime Rate .
Для заемщиков, способных официально подтвердить свои доходы, банк «ДельтаКредит» назначает ставку в 5,5% + трехмесячный MosPrime Rate, для заемщиков с «серыми» доходами - 6,5% + трехмесячный MosPrime Rate. Пересчет ставки осуществляется ежеквартально.
По способу рефинансирования - ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключаются в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 4.2).
Таблица 4.2
Способы рефинансирования ипотечных кредитов
По степени обеспеченности кредиты делятся в зависимости от величины первоначального платежа, размер которого может составлять от 0 до 100% стоимости заложенного имущества. Ипотечные кредиты могут быть обеспечены первыми либо последующими ипотеками (младшие, старшие закладные).
В зависимости от количества кредиторов, участвующих в выдаче кредита, ипотечные кредиты бывают: обычными и комбинированными. Обычные кредиты выдаются единственным кредитором, комбинированные кредиты выдаются несколькими кредиторами.
В зависимости от условий предоставления кредита выделяют: субсидируемый кредит и кредит, выдаваемый на общих условиях. Субсидируемый кредит выдается физическим и юридическим лицам - группам льготников, включенным в государственные программы. Финансирование осуществляется как государством, так и кредитными организациями. Так, в 2011 г. Сбербанк России реализовывал программы: «Ипотека с государственной поддержкой», «Ипотека плюс материнский капитал», «Военная ипотека» и др.; Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) открыло программу «Ипотека для молодых ученых»; Банк «Глобэкс» активно выдавал кредиты по ипотечной программе для военнослужащих. Однако к таким программам получают доступ ограниченный круг лиц.
Кроме того, ипотечные кредиты могут выдаваться в виде кредитных линий и в разовом порядке.
Преимуществами ипотечного кредита являются:
- возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;
- получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменится в случае повышения стоимости квартиры;
- возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;
- возможность зарегистрироваться в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;
- выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут);
- получение налоговой льготы на весь срок ипотеки с суммы в пределах 2 млн руб., а также с суммы, выплачиваемой по процентам, на срок выплаты кредита (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Индикатор денежного рынка России, представляющий собой усредненную ставку предоставления рублевых кредитов (депозитов) на московском денежном рынке и рассчитываемый Национальной валютной ассоциацией.
- Разумова И. А. Ипотечное кредитование. 2-е изд. СПб.: Питер, 2009. С. 14.
Предмет ипотеки (объект)
ГК РФ в п. 1 ст. 334 определяет, что предметом залога является имущество. Под термином «имущество» следует понимать вещи, ценные бумаги, права требования, деньги.
Ипотека представляет собой залог, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, имеющие, как правило, большую стоимость и пользующиеся спросом на рынке по сравнению с прочим имуществом.
Деление имущества на движимое и недвижимое берёт начало ещё в римском праве и воспринято практически всеми современными правовыми системами. В современном праве за недвижимым имуществом сохраняется особый правовой режим, предполагающий специальный порядок обременения и отчуждения, специальную регистрацию прав на недвижимость, некоторого ограничения этих прав и административного (природоохранительного, градостроительного и т.п.) контроля за их осуществлением.
Законодательное определение понятия “недвижимость” раскрыто в ст. 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты
Понятие, приведённое в ст. 130 ГК РФ, не отражает должным образом такого сложного гражданско-правового объекта как недвижимость. Законодательство не раскрывает точного содержания понятия «имущество», что является существенным применительно к недвижимости.
Критика законодательного определения понятия «недвижимость» связана с непоследовательностью отнесения объектов к недвижимым. Следуя п.1 ст.130 ГК РФ, вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии прочной связи её с землёй и невозможности её перемещения в пространстве без определённого ущерба ей. Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указываются прочность и непотребляемость.
Примером, что далеко не всем перечисленные в ст.130 ГК в качестве недвижимости вещи беспрекословно обладают всеми данными признаками, является предприятие, в состав которого входят вещи - продукция, сырьё, инвентарь, но в отношении них также устанавливается законом режим недвижимости.
Одной из самых интересных является проблема оборотоспособности предметов ипотеки. Законодатель не даёт конкретного различия «предмет» и «объект» ипотеки, но Закон «Об ипотеке» называет недвижимое имущество, регулируемое им - «предметами», а слово «объект» уместное упоминать при обозначении того же недвижимого имущества в смысле элемента гражданских прав.
Предметом договора об ипотеке могут быть согласно статье 5 Закона «Об ипотеке»: земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности (ангары, цеха и т.д.); жилые дома и квартиры или части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие сооружения потребительского назначения. Предметом ипотеки может быть и незаконченное строительство, которое рассматривается как недвижимое имущество, возводимое на отведенном земельном участке. Так, в статье 76 Закона об ипотеке прямо указано, что при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты также могут быть предметом ипотеки, поскольку хотя и не являются имуществом, которое неразрывно связанно с землей, но, как это специально предусмотрено в Гражданском кодексе РФ, относятся к недвижимому имуществу в силу своей специфики. Помимо имущества предметом ипотеки может быть право аренды, принадлежащее залогодателю Комментарий к ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»/ Л.Н. Наумова. М.: Волтерс Кувер, 2008, - с. 868. К такому залогу будут применяться общие нормы об ипотеке, если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и не противоречит существу арендных отношений. Так, право аренды может быть предметом ипотеки только с согласия арендодателя. Также не допускается залог такого, права без согласия собственника или лица, имеющего право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение такого права без согласия данных лиц.
Судебная практика показывает, что если в ипотеку предполагается передать не сами земли, а право аренды - запрет на передачу в ипотеку указанных земель объясняется тем, что в случае обращения взыскания на заложенное право собственности на него переходит к другим лицам. Ипотека же права аренды и возможный в связи с этим переход права аренды не влечет изменения права собственности. По мнению истца администрацией нарушена ст. 63 Закона об ипотеке. Суд установил, что спорный объект расположен на земельном участке, находящемся в собственности муниципального образования, поэтому ипотека такого земельного участка была бы не правомерна. По нашему мнению до снятия запрета на ипотеку земель, находящуюся в муниципальной собственности, залог права их аренды невозможен. Также полагаем, что залог права аренды невозможен в случае, если, например, участок не прошел кадастровый учет. Это в свою очередь повлечет признания договора недействительным в связи с неправильным описанием объекта аренды.
Недвижимое имущество, являющееся предметом договора ипотеки, как правило, принадлежит залогодателю на праве частной собственности или на праве хозяйственного ведения.
Существует ряд ограничений, предусмотренных законом, в отношении имущества, которое не может быть предметом ипотеки.
Во-первых, это имущество изъятое из оборота. Согласно Гражданскому кодексу, вещами, изъятыми из оборота признаются такие вещи, которые не могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому. К таким вещам относятся, главным образом, вещи, находящиеся в исключительной собственности государства (например, ресурсы, объекты оборонного производства и др.). Во-вторых, имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Перечень такого имущества граждан содержится в Гражданском процессуальном кодексе. В-третьих, не может быть предметом ипотеки имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Также не может быть самостоятельным предметом договора ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь). Закон об ипотеке устанавливает следующие ограничения в отношении имущества, являющегося предметом ипотеки. Так, если предметом договора ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие необходимо и для ипотеки этого имущества. Например, на имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, ипотека может быть установлена только при наличии письменного согласия другого супруга, не являющегося стороной по договору ипотеки См.: Семейный кодекс РФ. В соответствии с пунктом 2 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке» при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, которые могут быть предметом залога, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке). Принадлежность вещи определяется как, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанной с ней общим назначением. Например, при ипотеке предприятия - это станки, оборудование, подсобные помещения для временного складирования продукции и т.д. В тесной связи с этой нормой находится и норма п. 4 ст. 5 Закона об ипотеки: часть имущества, раздел которого в натуре невозможен (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения её назначения, признаётся неделимой (ст.133 ГК). Императивность данной нормы оправдана самой сутью ипотеки, как залога недвижимого имущества.
При ипотеки предприятия залог распространяется и на имущество, включая право требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки (п. 2 ст. 340 ГК).
Представляется спорным мнение М.М. Орловой, указывающей, что нормы права регулирующие режим собственности предприятий в отношении движимого имущества создают определенные технические сложности и приводит к деформации правового регулирования движимы вещей и вещей недвижимых, поскольку отдельные вещи, являющиеся движимыми функционируют при определении имущества предприятия в режиме недвижимых. Мы приходим к выводу, что такая ситуация не приводит к деформации правового регулирования вещей, поскольку движимые и недвижимые вещи, входящие в состав предприятия образуют единый комплекс, подчиненный определенной цели и вычленение отдельно движимых вещей или недвижимых вещей не отвечает самой сути предприятия.
Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что совокупный залог (то есть ипотека сразу на несколько объектов) возможен, однако точных указаний относительно этого вопроса нет. В целях единообразного и точного применения законодательства необходимо дополнить ст. 340 ГК РФ положением о том, что договор ипотеки может быть обеспечен несколькими объектами недвижимости, каждый из которых является самостоятельным предметом обеспечения обязательства. При этом основное обязательство необходимо разделить на доли, соответствующие стоимости залога Косенко, Е. В // Залог недвижимости по гражданскому праву Российской. диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. -Саратов,2004..
Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета, если иное также не предусмотрено договором или законом.
В отношении отдельных предметов ипотеки Закон об ипотеке предусматривает определенные требования. Так, земельные участки не подлежат ипотеке в случае, если они находятся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Кроме того, не допускается ипотека земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. В случае если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, то на все входящее в его состав имущество распространяется действие договора ипотеки, а именно: материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права, если иное не предусмотрено договором. Ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности См.: Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400. Не допускается заключение договора ипотеки жилого дома или квартиры, находящихся в частной собственности граждан, через представителя, за исключением законных представителей несовершеннолетних граждан, представителей ограниченно дееспособных и недееспособных лиц. Ипотека квартиры в многоквартирном доме предусматривает установление права залога и на соответствующую часть доли в праве общей собственности на жилой дом (общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры).
В завершении рассмотрения данного вопроса можно сделать вывод: изъятие объектов гражданских прав из оборота либо ограничение их в обороте направлено на защиту, прежде всего публичных интересов.
Само значение некоторых объектов недвижимости (например, земельных участков, предприятий) для функционирования государства и общества трудно переоценить. Понятно в связи с этим и стремление государства к ограничению оборотоспособности этих объектов.
Норма ст. 129 ГК РФ носит отсылочный характер и определяет, что изъятые из оборота объекты должны быть прямо указаны в законе, а ограниченно оборотоспособных объектов определяются в порядке, установленном законом. Таким образом, Гражданский кодекс допускает различные ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав как потенциальную возможность, реализовать которую можно в самых различных законах. Из общего правила есть исключения: вопросы оборотоспособности земли и других природных ресурсов регулируются законами о земле (п.3 ст. 129 ГК). Закон «Об ипотеке» (п. 4 ст. 1) устанавливает, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. Следовательно, здесь отсылка к ещё целому ряду специальных законов, касающихся, очевидно, правового статуса отдельных объектов недвижимости. п.4 ст.1 Закона “Об ипотеке” можно истолковать по принципу “запрещено всё, что прямо не запрещено”. Создаётся впечатление, что ипотека того или иного объекта будет допускаться только тогда, когда его оборот прямо разрешён каким-то иным федеральным законом, хотя ГК гласит, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке (п.2 ст.334).
Также обращает на себя внимание п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке: не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого в установленном федеральном законе порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Здесь усматривается иной подход, нежели тот который отражён в п.4 ст.1 См.: Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.В п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке представлен достаточно понятный перечень ограничений. Из данной нормы следует, что Закон об ипотеке всё-таки берёт на себя задачу регулирования ипотечной оборотоспособности объектов, пусть и в довольно общем виде, что отражается в противоречии с п.4. ст.1.
Пункт 1 ст. 6 Закона об ипотеке определяет залогодателя как собственника передаваемого в залог имущества или как владеющего им на праве хозяйственного ведения. Этот перечень представляется исчерпывающим. Право собственности представляет собой совокупность трёх составляющих - владение, пользование и распоряжение (ст. 209 ГК). Отсутствие у собственника одной из составляющих лишает его в правовом смысле такого статуса.
Залог может распространяться на имущество, которое может стать собственностью залогодателя в будущем (п.6 ст. 340 ГК).
Залог собственником своей доли в общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников (п.2 ст.7 Закона об ипотеке), а залог имущества, находящегося в общей совместной собственности (то есть без определения доли каждого из собственников в праве собственности) лишь при наличии согласия всех собственников. Причём, в случае обращения взыскания на такое имущество (находящегося в общей собственности) применяются правила статей 250 и 255 Гражданского Кодекса РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащим остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст. 290 ГК).
Мы полагаем, что выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью с недвижимости, например, с землёй, но и с тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и значимые объекты. Это требует их специальной регистрации в гражданском обороте, что находит своё отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество. Некоторые правоотношения могут иметь объектом только недвижимое имущество, например, ипотека.
Ещё одна особенность, которую следует уточнить. Положения подпункта 3 п. 1 ст. 351 ГК РФ, предусматривающего, что в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом заменить предмет залога. (п. 2 ст. 345 ГК РФ). Некоторой неясностью отличается само правило п. 2 ст. 345 ГК РФ. Гибель предмета залога, по-видимому, всегда означает прекращение права залога. При предоставлении залогодателем нового предмета в залог между сторонами возникнут новые залоговые правоотношения. Согласно Концепции развития законодательства о вещном праве Законодателю необходимо решить вопрос о том, должны ли стороны заключать новый договор залога ввиду замены предмета залога, или прежний договор залога будет распространяться на новый предмет Концепция развития законодательства о вещном праве // Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства /Проект рекомендован Президиумом Совета к опубликованию в целях обсуждения (протокол № 3 от 18 марта 2009 г.).
Аналогичный вопрос возникает в случае изменения предмета залога в силу его естественных свойств или действий третьих лиц, приводящих к появлению нового объекта оборота.
Законодательство предусматривает определенные требования к содержанию договора ипотеки. Согласно ст. 9 федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке» , в документе должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Договором также может быть предусмотрена возможность обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, указаны условия и порядок его реализации при обращении взыскания на предмет залога по решению суда.
Предмет залога определяется в договоре следующим образом: его наименование, местонахождение и достаточное для его идентификации описание. К тому же в документе должны быть указаны право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право.
Оценочная стоимость залога определяется сторонами договора и указывается в документе в денежном выражении.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре с указанием его суммы, основания его возникновения и срока исполнения. Если такое обязательство подлежит исполнению по частям, то в соглашении должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. То есть договор должен содержать сведения о том, кто является кредитором и заемщиком, о сумме и сроке кредита , процентной ставке, размере ежемесячных платежей и порядке погашения займа.
Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Соглашение вступает в силу с момента его регистрации. Если права залогодержателя удостоверяются закладной , то это обязательно должно быть отражено в документе, иначе его не зарегистрируют.
Заемщик имеет право пользоваться предметом залога в течение всего срока действия договора. При этом он не может без предварительного письменного согласия банка передавать заложенное имущество в последующую ипотеку, обременять предмет залога имущественными правами третьих лиц, регистрировать по адресу его местонахождения каких-либо лиц (кроме указанных в договоре), сдавать его внаем, а также иным образом обременять предмет ипотеки. Переустройство и перепланировка осуществляются также после получения такого согласия от кредитора.
Залогодатель обязан принимать меры, необходимые для сохранения заложенного имущества и поддержания его в надлежащем состоянии; своевременно уплачивать налоги, сборы, коммунальные и иные платежи, связанные с пользованием предмета ипотеки; обеспечивать по первому требованию кредитора беспрепятственный доступ представителей банка к предмету залога и пр.
Кредитор имеет право по документам и фактически проверять наличие, планировку, сохранность и качество предмета ипотеки, потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства или обратить взыскание на предмет залога в случаях, предусмотренных договором ипотеки и установленных законодательством РФ.
Залогодержатель обязан уведомлять заемщика о передаче прав по закладной, с указанием даты передачи прав и лица, которому они переданы.
После исполнения заемщиком всех обязательств по договору ипотеки обе стороны соглашения подают в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявление о снятии с предмета залога обременения ипотекой, т. е. запись о регистрации ипотеки погашается . Закладная в таком случае аннулируется.
С началом перехода России к цифровой ипотеке и введением электронных закладных предполагается, что в ближайшем будущем ипотечные договоры будут заключаться онлайн при помощи смарт-контрактов.
24 663 просмотраУсловия ипотеки в банках
Сегодня получение ипотеки – хорошее решение для многих в случае, если квартира нужна срочно, а денег нет. Но прежде, чем ее взять, нужно внимательно изучить условия ипотеки в банках. Одни из наиболее выгодных условий – в Сбербанке. Эта кредитная организация предоставляет ипотеку в рамках социальной программы для отдельных групп граждан. К примеру, для молодых семей или военных. Какие условия ипотеки в Сбербанке? Если вы не относитесь к вышеперечисленным группам, то по ипотеке Сбербанка условия будут такие: первоначальный взнос - 15%, ставка по ипотеке - 13%, срок выдачи ипотечного кредита - до 30 лет. Условия ипотеки «Молодая семья» более щадящие: первоначальный взнос составляет всего 10%, погашение в течение максимум 30 лет, процентная ставка – всего 11,5%. «Военная ипотека» подразумевает тоже достаточно выгодные условия: процентная ставка – всего 10,5%, первоначальный взнос, как и у «Молодой семьи», – всего 10%, срок – до 20 лет. Следует также заранее выяснить, на каких условиях банк готов предоставить гражданам ипотеку. Базовое требование - возраст заемщика не должен быть меньше 21 года на момент обращения и больше 60–65 лет на момент окончания выплат. Учитывается и трудовой стаж на последнем месте работы: он должен быть не менее полугода.
Ипотекой называется залог недвижимости как гарантия выполнения обязательств перед кредитором. Суть ипотечного кредитования заключается в следующем: заемщику предоставляется долгосрочный кредит, который он обязуется погашать в установленном порядке, а гарантией исполнения этого является его недвижимость. То есть закладываемое имущество не является собственностью должника, но остается в его пользовании. При этом предметом ипотеки выступает как недвижимость, которая уже имеется у должника, так и та, которую он приобретает посредством ипотеки.
Ипотеки в основном выдаются банками. Каждый из них предлагает свои условия кредитования и ставки по кредиту. Ипотечное кредитование в России контролируется ипотечным законодательством. Также для этого создаются специальные ипотечные агентства.
Наиболее распространено ипотечное кредитование при покупке квартир в кредит. Залогом чаще всего выступает приобретаемая квартира.
Таким образом, предметом ипотеки считается объект недвижимости, который:
1) является залогом для ипотеки;
2) приобретается посредством ипотеки.
Залог в ипотечном кредитовании является объектом ипотеки. Если вы планируете взять ипотечный кредит, стоит иметь в виду, что в качестве залога можно предложить разные варианты:
1) квартиры;
2) частные дома;
3) дачи;
4) гаражи;
5) земельные участки;
6) здания и сооружения;
7) предприятия;
8) морской и воздушный транспорт;
9) космические ракеты.
Перечень объектов ипотеки утверждается законодательством. Полный перечень можно посмотреть в первой статье закона «Об ипотеке» (пункт 4). В качестве залога предлагается как эксплуатируемая, так и еще строящаяся недвижимость.
Банки, выдающие ипотечные кредиты, имеют свои требования к предмету ипотеки. В разных банках требования могут быть различными. Но есть много общего. К примеру, в качестве залога не принимается недвижимость с высокой степенью износа или деревянными перекрытиями, а также объекты, в которых прописаны дети и престарелые люди. От качества залога (то есть его оценочной стоимости) напрямую зависит сумма кредита и первого взноса.
Что надо знать о залоге жилых домов
Есть один очень важный момент, который стоит учитывать, если вы планируете использовать в качестве залога жилой дом. А именно: объектами ипотеки жилые дома считаются вместе с землей, на которой они находятся. В качестве таких объектов также можно использовать незавершенное строительство. Если же ваш дом стоит на арендованном участке, тогда в качестве залога передается право на аренду.
Предметом ипотеки может выступать не только целостный объект, но и его часть, элемент, доля. Например, таким предметом может быть не обязательно дом, но и его фундамент, отдельная комната. Естественно, недвижимость, которую вы приобретаете за предоставленные кредитором средства, является его собственностью до погашения долга.
Ипотека как повышение личностной мотивации
У нас к ипотечному кредитованию прибегают чаще всего для решения проблем с жильем. Это уже стало традицией. Ипотечная система имеет как свои преимущества, так и недостатки. Как бы там ни было, но решить жилищный вопрос ипотека помогла многим.